مراكز البيانات في الرياض: من أراضٍ بيضاء إلى ذهب رقمي.. دليلك للاستثمار في مستقبل الاقتصاد الجديد
- Emad Altayyar
- 5 أكتوبر
- 7 دقيقة قراءة
إعداد: عماد الطيار - خبير عقارات تجارية
تاريخ النشر: 5 أكتوبر 2025
الرياض، المملكة العربية السعودية
مقدمة: اقتصاد الرياض الرقمي يطلق شرارة الطلب على مراكز البيانات
يشهد العالم تحولاً رقمياً متسارعاً، وأصبحت البيانات هي النفط الجديد الذي يقود الاقتصادات الحديثة. وفي قلب هذا التحول، تقف مراكز البيانات كبنية تحتية حيوية لا غنى عنها، فهي بمثابة العقل المدبر الذي يستضيف ويُعالج ويخزن الكم الهائل من المعلومات التي ننتجها ونستهلكها يومياً. وفي المملكة العربية السعودية، ومع انطلاق رؤية 2030 الطموحة، برزت الرياض كقوة إقليمية تقود هذا التحول، مما أدى إلى طفرة غير مسبوقة في الطلب على مراكز البيانات.
هذا المقال يقدم تحليلاً شاملاً لسوق مراكز البيانات في الرياض، ويقارنه بالأسواق العالمية، ويستكشف الأسباب العميقة وراء هذا النمو المتسارع. كما يقدم نصائح استراتيجية للمطورين العقاريين وملاك الأراضي، خاصة في ظل القرارات التنظيمية الجديدة مثل رسوم الأراضي البيضاء، ويحلل الجدوى الاستثمارية والمتطلبات التنظيمية والتقنية لدخول هذا القطاع الواعد.
طفرة الرياض: أرقام تتحدث عن نفسها
تتجه أنظار المستثمرين الدوليين والمحليين نحو الرياض، التي أصبحت السوق الأسرع نمواً لمراكز البيانات في منطقة الشرق الأوسط. الأرقام تؤكد هذه الحقيقة بوضوح. فوفقاً لتحليل شركة "جونز لانغ لاسال" (JLL)، من المتوقع أن تنمو قدرة الرياض الاستيعابية من مراكز البيانات بمعدل نمو سنوي مركب يبلغ 37% حتى عام 2027 [2]. هذا المعدل لا يضع الرياض في الصدارة إقليمياً فحسب، بل يتجاوز بكثير المتوسط العالمي المتوقع البالغ 15%.
وتشير تقارير شركة "موردور إنتليجنس" إلى أن حجم سوق مراكز البيانات في المملكة العربية السعودية سيقفز من 345.3 ميجاوات في عام 2024 إلى 854.8 ميجاوات بحلول عام 2029، بمعدل نمو سنوي مركب يناهز 20% [1]. أما من حيث الإيرادات، فمن المتوقع أن ينمو السوق من 5.3 مليار دولار أمريكي في 2024 إلى أكثر من 13.5 مليار دولار في 2029 [1].
معدل النمو السنوي المركب (CAGR) | 2029 (متوقع) | 2024 | المؤشر |
19.88% | 854.8 | 345.3 | حجم السوق (ميجاوات) |
20.76% | 13.5 | 5.3 | إيرادات السوق (مليار دولار) |
المصدر: Mordor Intelligence, 2024 [1]
هذه الأرقام لا تعكس مجرد نمو، بل هي مؤشر على تحول اقتصادي عميق تشهده العاصمة السعودية، مدفوع باستراتيجيات وطنية طموحة واستثمارات ضخمة تهدف إلى ترسيخ مكانة المملكة كمركز رقمي إقليمي.
الرياض في السياق العالمي: مقارنة مع الأسواق الرائدة
لفهم حجم الطفرة التي تشهدها الرياض، من المهم وضعها في سياقها العالمي. تاريخياً، هيمنت أسواق مثل شمال فيرجينيا في الولايات المتحدة، ولندن في المملكة المتحدة، وسنغافورة في آسيا على مشهد مراكز البيانات العالمي. هذه الأسواق تتميز ببنية تحتية متطورة، واتصال قوي بشبكات الإنترنت العالمية، وبيئة تنظيمية مستقرة.
ومع ذلك، فإن معدلات النمو التي تسجلها الرياض حالياً تتفوق على العديد من هذه الأسواق التقليدية. فبينما تتجه الأسواق الناضجة نحو استقرار النمو، تبرز الرياض كوجهة استثمارية ذات إمكانات هائلة. النمو السنوي المركب المتوقع بنسبة 37% يضعها في فئة خاصة بها، متجاوزةً بذلك حتى أسواقاً إقليمية قوية مثل دبي وأبوظبي [2].
"نشهد تحولاً ملموساً نحو الرقمنة، ما يعزز دور السعودية كلاعب رئيسي في قطاع الذكاء الاصطناعي. عند إضافة السياسات الحكومية المواتية إلى هذه المعادلة، نجد أن سوق مراكز البيانات في المملكة يشهد ازدهاراً واضحاً." - دانييل ثورب، رئيس أبحاث مراكز البيانات في أوروبا والشرق الأوسط وأفريقيا لدى "جيه إل إل" [2].
هذا النمو الاستثنائي مدفوع بمجموعة فريدة من العوامل التي تميز السوق السعودي، وتجعله قصة نجاح عالمية قيد التشكل.
ما الذي يغذي هذا الطلب الهائل؟ تحليل الأسباب الجذرية
إن النمو المتسارع في الطلب على مراكز البيانات في الرياض ليس وليد الصدفة، بل هو نتيجة لتضافر مجموعة من العوامل الاستراتيجية والاقتصادية والتقنية، التي تشكل مجتمعة بيئة مثالية لازدهار هذا القطاع. يمكن تلخيص أهم هذه العوامل في النقاط التالية:
رؤية 2030 والتحول الرقمي الوطني: تعتبر رؤية 2030 المحرك الأساسي لهذا التحول. فمع سعي المملكة لتنويع اقتصادها بعيداً عن النفط، أصبح التحول الرقمي حجر الزاوية في هذه الاستراتيجية. مشاريع ضخمة مثل نيوم، والقدية، والبحر الأحمر، بالإضافة إلى رقمنة الخدمات الحكومية، تتطلب بنية تحتية رقمية هائلة، ومراكز البيانات هي العمود الفقري لهذه البنية.
طموحات الذكاء الاصطناعي والحوسبة السحابية: تسعى السعودية بقوة لتكون مركزاً إقليمياً للذكاء الاصطناعي. هذا الطموح يتجلى في استثمارات ضخمة، مثل الشراكة بين "أرامكو" وشركة "غروك" (Groq) لتطوير مركز استدلال بالذكاء الاصطناعي [2]. تطبيقات الذكاء الاصطناعي تتطلب قدرات حوسبة هائلة، مما يرفع الطلب على مراكز البيانات عالية الكثافة (High-Density Data Centers).
استقطاب الشركات العالمية: أصبحت الرياض مقراً إقليمياً لمئات الشركات العالمية، وهذا بحد ذاته يخلق طلباً كبيراً على خدمات تخزين ومعالجة البيانات. بالإضافة إلى ذلك، أعلنت شركات التكنولوجيا العملاقة مثل "أمازون ويب سيرفيسز" (AWS)، و"مايكروسوفت"، و"جوجل"، و"أوراكل" عن استثمارات بمليارات الدولارات لإنشاء مراكز بيانات خاصة بها في المملكة [4]. هذه الاستثمارات لا تلبي الطلب الحالي فحسب، بل تخلق أيضاً بيئة تنافسية تجذب المزيد من الاستثمارات والابتكار
تاريخ الإطلاق المتوقع | حجم الاستثمار المعلن | الشركة |
2026 | 5.3 مليار دولار | أمازون ويب سيرفيسز (AWS) |
2026 | جزء من استثمار بقيمة 33 مليار دولار | مايكروسوفت |
- | 5 مليارات دولار | نيوم و DataVolt |
المصدر: تقارير إخبارية متنوعة [4]
4. سيادة البيانات والتنظيمات المحلية: مع تزايد أهمية أمن البيانات، تتجه العديد من الدول إلى فرض قوانين تتطلب تخزين بيانات مواطنيها ومؤسساتها داخل حدودها الوطنية (Data Sovereignty). هيئة الاتصالات وتقنية المعلومات في السعودية (CST) تعمل على تنظيم قطاع مراكز البيانات لضمان أمن وجودة الخدمات [3]. هذه التنظيمات تشجع الشركات على إنشاء مراكز بيانات محلية بدلاً من الاعتماد على مراكز في الخارج.
5. نمو المحتوى الرقمي والاستهلاك المحلي: يمتلك المجتمع السعودي، الذي يتميز بنسبة عالية من الشباب، شهية كبيرة للمحتوى الرقمي، سواء كان ذلك عبر منصات التواصل الاجتماعي، أو الألعاب الإلكترونية، أو خدمات البث المباشر. هذا الاستهلاك المتزايد يتطلب وجود مراكز بيانات قريبة لضمان سرعة الاستجابة وتقليل زمن الوصول (Latency).
من أرض بيضاء إلى أصل استثماري: نصائح للمطورين وملاك الأراضي
في ظل هذه الطفرة، يجد المطورون العقاريون وملاك الأراضي أنفسهم أمام فرصة تاريخية لتحويل أراضيهم، خاصة تلك الواقعة ضمن نطاق رسوم الأراضي البيضاء، إلى أصول استثمارية عالية القيمة. لكن الاستثمار في مراكز البيانات يختلف جذرياً عن التطوير العقاري التقليدي. إليك بعض النصائح الاستراتيجية:
1. فهم المتطلبات الخاصة: مراكز البيانات ليست مجرد مستودعات، بل هي منشآت صناعية ذات تقنية عالية. يجب على المطورين فهم المتطلبات الأساسية:
الطاقة: تحتاج مراكز البيانات إلى كميات هائلة من الطاقة الكهربائية الموثوقة. يجب أن تكون الأرض قريبة من محطات كهرباء رئيسية، ويفضل وجود مصادر طاقة متعددة لضمان الاستمرارية.
الاتصال: القرب من كابلات الألياف البصرية عالية السرعة أمر لا غنى عنه. فكلما كانت شبكة الاتصالات أقوى، زادت جاذبية الموقع.
التبريد: تولد الخوادم كميات كبيرة من الحرارة، وبالتالي فإن أنظمة التبريد الفعالة ضرورية. يجب تصميم المبنى ليسمح بتدفق الهواء بكفاءة، وقد يتطلب الأمر استخدام تقنيات تبريد متقدمة مثل التبريد بالماء.
الأمان: تتطلب مراكز البيانات مستويات أمان عالية جداً، سواء من حيث الحماية المادية (أسوار، حراسة، كاميرات مراقبة) أو الأمن السيبراني.
2. رسوم الأراضي البيضاء: من عبء إلى فرصة: يمكن لقرارات رسوم الأراضي البيضاء أن تكون حافزاً قوياً لتطوير الأراضي. بدلاً من دفع رسوم سنوية قد تصل إلى 10% من قيمة الأرض [5]، يمكن للملاك تحويل هذه الأراضي إلى مشاريع مدرة للدخل. تطوير مركز بيانات على أرض خاضعة للرسوم لا يوقف الرسوم فحسب، بل يحول الأصل من أصل سلبي إلى أصل يدر عوائد مجزية.
3. نماذج الاستثمار المختلفة: هناك عدة طرق يمكن للمطورين العقاريين من خلالها الدخول في هذا القطاع:
التطوير والبناء حسب الطلب (Build-to-Suit): يمكن للمطور بناء مركز بيانات بمواصفات محددة لعميل واحد (مثل شركة تقنية كبرى) وتأجيره له بعقد طويل الأجل.
التأجير المشترك (Colocation): بناء مركز بيانات وتأجير المساحة والطاقة والتبريد لعدة عملاء مختلفين. هذا النموذج يوفر مرونة أكبر ويقلل من الاعتماد على عميل واحد.
الشراكة مع مشغلين متخصصين: يمكن لملاك الأراضي الدخول في شراكة مع شركات متخصصة في تشغيل مراكز البيانات، حيث يقوم المالك بتوفير الأرض والبناء، بينما يتولى الشريك المتخصص الإدارة والتشغيل.
4. التخطيط للمستقبل: يجب أن يكون التصميم مرناً وقابلاً للتوسع. الطلب على الطاقة والمساحة في تزايد مستمر، خاصة مع نمو الذكاء الاصطناعي. يجب تصميم المركز بحيث يمكن زيادة قدرته الاستيعابية في المستقبل دون الحاجة إلى إعادة بناء شاملة.
تحليل فائدة الاستثمار في مراكز البيانات: لماذا هو الرهان الرابح؟
يعتبر الاستثمار في مراكز البيانات اليوم أحد أكثر الاستثمارات العقارية جاذبية على المدى الطويل، وذلك لعدة أسباب جوهرية:
عوائد مستقرة وطويلة الأجل: تتميز عقود إيجار مراكز البيانات بأنها طويلة الأجل، وغالباً ما تمتد من 10 إلى 15 عاماً أو أكثر. هذا يوفر للمستثمرين تدفقات نقدية مستقرة ويمكن التنبؤ بها، مما يقلل من المخاطر المرتبطة بتقلبات السوق.
طلب متزايد ومستدام: كما ذكرنا، فإن التحول الرقمي والنمو في استخدام البيانات والذكاء الاصطناعي يضمنان استمرار الطلب على خدمات مراكز البيانات في المستقبل المنظور. هذا يعني أن الأصول لن تفقد قيمتها بمرور الوقت.
أصول عالية القيمة: مراكز البيانات هي أصول عقارية ذات قيمة عالية، والاستثمار فيها يعتبر استثماراً في البنية التحتية الحيوية للاقتصاد الرقمي. هذا يجعلها أصولاً مرغوبة من قبل صناديق الاستثمار والمستثمرين المؤسسيين.
تنويع المحفظة الاستثمارية: بالنسبة للمستثمرين العقاريين التقليديين، يوفر الاستثمار في مراكز البيانات فرصة لتنويع محافظهم الاستثمارية والدخول في قطاع جديد ومختلف عن القطاعات التقليدية مثل المكاتب والتجزئة والسكن.
المتطلبات التنظيمية والتقنية: خارطة طريق لدخول السوق
على الرغم من الفرص الواعدة، فإن الدخول في قطاع مراكز البيانات يتطلب فهماً عميقاً للمتطلبات التنظيمية والتقنية. إليك نظرة عامة على أهم هذه المتطلبات:
المتطلبات التنظيمية (بإشراف هيئة الاتصالات وتقنية المعلومات CST):
التسجيل والترخيص: يجب على جميع مقدمي خدمات مراكز البيانات تسجيل منشآتهم لدى هيئة الاتصالات وتقنية المعلومات. لكل مركز بيانات رخصة مستقلة، وتختلف المتطلبات حسب تصنيف المركز ومرحلة تطويره [3].
تصنيفات Uptime Institute: على الرغم من أنها ليست إلزامية قانوناً، إلا أن شهادات تصنيف (Tier) من معهد Uptime تعتبر المعيار العالمي لجودة وموثوقية مراكز البيانات. هذه التصنيفات (من Tier I إلى Tier IV) تقيّم مستوى التكرار (Redundancy) ومقاومة الأعطال في البنية التحتية للمركز، وتلعب دوراً حاسماً في جذب العملاء الكبار.
الامتثال للمعايير المحلية: يجب الالتزام بالكود العمراني والموجهات التصميمية للعمارة السعودية، بالإضافة إلى أي تنظيمات تصدرها الأمانة التي يقع المشروع في نطاقها.
أمن البيانات: يجب تطبيق أعلى معايير الأمن السيبراني لحماية البيانات المخزنة، والامتثال لأي تشريعات وطنية تتعلق بأمن البيانات.
المتطلبات التقنية الأساسية:
الأهمية | المواصفات الفنية | المتطلب |
حيوية لتشغيل الخوادم وأنظمة التبريد بشكل مستمر. | مصدر طاقة موثوق وعالي القدرة (ميجاواط)، مع وجود مولدات احتياطية وأنظمة UPS لضمان عدم انقطاع التيار. | الطاقة الكهربائية |
منع ارتفاع درجة حرارة المعدات وضمان عملها بكفاءة. | أنظمة تبريد دقيقة (Precision Cooling) للحفاظ على درجة حرارة ورطوبة ثابتة. تتراوح التقنيات من التبريد بالهواء إلى التبريد بالسائل للأنظمة عالية الكثافة. | التبريد (Cooling) |
ضمان سرعة نقل البيانات وتقليل زمن الوصول (Latency). | اتصال متعدد المسارات بشبكات الألياف البصرية عالية السرعة من مزودين مختلفين (Carrier-Neutral). | الاتصال (Connectivity) |
حماية الأصول المادية والبيانات من الوصول غير المصرح به. | أنظمة مراقبة على مدار الساعة، تحكم في الدخول متعدد المستويات (Biometric)، أسوار وحواجز أمنية. | الأمان المادي (Physical Security) |
ضمان مرونة المركز وقدرته على مواكبة النمو المستقبلي. | تصميم يسمح بالتوسع المستقبلي، أرضيات مرتفعة (Raised Floors) لتسهيل تمديد الكابلات وتدفق الهواء، أنظمة إطفاء حريق متخصصة. | البنية التحتية (Infrastructure) |
خاتمة: المستقبل يبدأ من هنا
إن الطفرة التي يشهدها سوق مراكز البيانات في الرياض تمثل فرصة استثنائية للمطورين العقاريين وملاك الأراضي لتحقيق عوائد استثمارية مجدية والمساهمة في بناء الاقتصاد الرقمي للمملكة. لم تعد الأراضي البيضاء مجرد مساحات تنتظر التطوير، بل أصبحت منصات انطلاق لمشاريع استراتيجية تشكل عصب المستقبل.
إن فهم الديناميكيات الجديدة للسوق، والاستجابة للمتطلبات التنظيمية والتقنية، والاستفادة من الحوافز التي توفرها القرارات الحكومية مثل رسوم الأراضي البيضاء، هو المفتاح لتحويل هذه الفرص إلى واقع ملموس. الاستثمار في مراكز البيانات اليوم هو استثمار في مستقبل الرياض كعاصمة رقمية رائدة، وهو رهان على أن "الذهب الرقمي" سيكون المحرك الأهم للنمو في العقود القادمة.
المراجع
[1] Mordor Intelligence. (2024). Saudi Arabia Data Center Market. https://www.mordorintelligence.com/ar/industry-reports/saudi-arabia-data-center-market
[2] Asharq Business. (2025, March 10). Saudi Arabia Leads the Data Center Boom in the Middle East. https://asharq.com/technology/118800/
[3] Communications, Space & Technology Commission (CST). (2023, August 21). Data Centers. https://www.cst.gov.sa/ar/knowledge-center/digital-knowledge/data-center
[4] Reuters. (2024, March 4). Amazon's AWS to launch Saudi Arabia data centers, invest over $5.3 bln. https://www.reuters.com/technology/amazons-aws-launch-saudi-arabia-data-centers-invest-over-53-bln-2024-03-04/
[5] Ministry of Municipal and Housing Affairs (Momah). (2025, August 16). Implementation of the Executive Regulations for White Land Fees Begins. https://momah.gov.sa/ar/node/15048
تعليقات