تحليل استراتيجي للتنظيمات العقارية الجديدة في المملكة العربية السعودية
- Emad Altayyar
- 16 سبتمبر
- 9 دقيقة قراءة
دراسة شاملة للأثر الاقتصادي المتكامل للسياسات الخمس الجديدة*
إعداد: عماد الطيار - خبير عقار تجاري سعودي
الرياض - المملكة العربية السعودية
سبتمبر 2025
الملخص التنفيذي
تشهد المملكة العربية السعودية تحولاً جذرياً وتاريخياً في السياسات العقارية من خلال تطبيق استراتيجية التحول الشامل التي تهدف إلى إعادة تشكيل السوق العقاري بالكامل وتحويله من سوق مضاربي إلى سوق منتج ومتوازن يخدم أهداف التنمية الاقتصادية والاجتماعية. تتكون هذه الاستراتيجية من خمسة محاور رئيسية متكاملة:
رسوم الأراضي البيضاء: تجبر ملاك الأراضي على التطوير أو البيع
رسوم العقارات الشاغرة: تدفع العقارات الفارغة للسوق (5-10%)
التشريعات الإيجارية الجديدة: تنظم العلاقة بين المؤجر والمستأجر وتحد من الزيادات المفرطة
.منصة التوازن العقاري: توفر أراضي مدعومة بأسعار محددة (1,500 ريال/م²)
نظام تملك الأجانب للعقار: يفتح السوق أمام الاستثمار الأجنبي المباشر
هذه السياسات المتكاملة تعمل بشكل متزامن ومدروس لتحقيق التوازن في السوق العقاري وضمان وصول الفرص السكنية للمواطنين بأسعار عادلة، مع جذب الاستثمارات الأجنبية وتحفيز النمو الاقتصادي.
الفصل الأول: السياسات الخمس الجديدة وآلياتها
1.1 رسوم الأراضي البيضاء: الضغط من جانب العرض
الآلية الاقتصادية:
•تكلفة الفرصة البديلة: جعل اكتناز الأراضي مكلفاً اقتصادياً
•الإجبار على القرار: إما التطوير أو البيع أو دفع الرسوم
•زيادة المعروض: دفع المزيد من الأراضي للسوق
•النسب المتدرجة: من 2.5% إلى 10% حسب الأولوية
التطبيق الحالي:
•بدء التطبيق: أغسطس 2025
•النطاق: الأراضي الفضاء المخصصة للاستخدام السكني أو السكني التجاري
•الاستثناءات: الأراضي الحكومية والأراضي التي تواجه عوائق تنظيمية
•آلية التحصيل: سنوياً بناءً على تقييم الأرض
1.2 رسوم العقارات الشاغرة: تفعيل الأصول الخاملة
الآلية الاقتصادية:
•تكلفة الاحتفاظ: جعل ترك العقارات فارغة مكلفاً
•دفع للسوق: إجبار العقارات الشاغرة على الدخول للسوق
•زيادة المعروض الفوري: من الوحدات الجاهزة
•النسب: 5% قابلة للزيادة إلى 10%
التفاصيل التنظيمية:
•تاريخ الإقرار: مايو 2025
•أساس الحساب: نسبة من قيمة العقار أو أجرة المثل
•الشمول: جميع العقارات الشاغرة (سكنية وتجارية)
•العقوبات: غرامات لا تتجاوز مقدار الرسم المستحق
1.3 التشريعات الإيجارية الجديدة: الضغط من جانب العوائد
الآلية الاقتصادية:
•سقف العوائد: تحديد حد أقصى لزيادات الإيجار
•تقليل المخاطر: ضمان استقرار العوائد للمستثمرين
•حماية المستهلك: منع الاستغلال والزيادات المفرطة
الأهداف المتوقعة:
•تنظيم آلية تحديد الأسعار: وضع ضوابط على زيادات الإيجار
•حماية المستأجرين: منع الإخلاء التعسفي وضمان الاستقرار السكني
•تحقيق التوازن السوقي: منع التلاعب في الأسعار والمضاربة
•ربط الزيادات بمؤشرات اقتصادية: مثل معدل التضخم أو تحسينات العقار
1.4 منصة التوازن العقاري: التدخل المباشر في السوق
الآلية الاقتصادية:
•المنافسة المدعومة: توفير بديل حكومي بأسعار محددة
•تحديد السقف السعري: 1,500 ريال/م² كمرجع للسوق
•العدالة في التوزيع: ضمان وصول الفرص للمستحقين
التفاصيل التشغيلية:
•تاريخ الإطلاق: 11 سبتمبر 2025
•الكمية: 10,000-40,000 قطعة أرض سنوياً لمدة 5 سنوات
•السعر الأقصى: 1,500 ريال للمتر المربع
•الشروط: منع التصرف لمدة 10 سنوات
1.5 نظام تملك الأجانب للعقار: فتح السوق للاستثمار الأجنبي
الآلية الاقتصادية:
•تدفق رؤوس الأموال: جذب الاستثمار الأجنبي المباشر
•زيادة الطلب: من فئة جديدة من المستثمرين
•نقل الخبرات: من الأسواق العالمية المتقدمة
•تنويع المنتجات: عقارية لتلبية احتياجات متنوعة
التفاصيل التنظيمية:
•تاريخ الإقرار: يوليو 2025
•بدء التطبيق: يناير 2026 (متوقع)
•الفئات المستفيدة: المقيمون الأجانب والمستثمرون الأجانب
•الرسوم: 5% كحد أقصى من قيمة العقار
الفصل الثاني: استراتيجية التحول الشامل
2.1 مفهوم الاستراتيجية الجديدة
تعمل السياسات الخمس كـ"استراتيجية تحول شامل" تعيد تشكيل السوق العقاري من جهات متعددة:
1.الضغط الأول (رسوم الأراضي البيضاء): من جانب تكلفة الاحتفاظ بالأراضي
2.الضغط الثاني (رسوم العقارات الشاغرة): من جانب تكلفة ترك العقارات فارغة
3.الضغط الثالث (التشريعات الإيجارية): من جانب العوائد المتوقعة
4.الضغط الرابع (منصة التوازن العقاري): من جانب المنافسة المدعومة
5.الضغط الخامس (تملك الأجانب): من جانب زيادة الطلب والاستثمار
2.2 التفاعل المعقد بين السياسات الخمس
السيناريو المتكامل:
1.رسوم الأراضي البيضاء تجبر الملاك على طرح أراضيهم للبيع أو التطوير
2.رسوم العقارات الشاغرة تدفع الوحدات الجاهزة للسوق فوراً
3.التشريعات الإيجارية تحد من العوائد المفرطة من التطوير
4.منصة التوازن العقاري توفر بديلاً مدعوماً يحدد سقفاً سعرياً للسوق
5.نظام تملك الأجانب يجذب استثمارات جديدة ويحفز التطوير
النتيجة المتوقعة:
•تحول في نموذج الاستثمار: من المضاربة إلى الإنتاجية
•استقرار الأسعار: تقليل التقلبات الحادة في السوق
•عدالة التوزيع: ضمان وصول الفرص السكنية للمواطنين
•جذب الاستثمار الأجنبي: تنويع مصادر التمويل والخبرات
•تفعيل الأصول الخاملة: استغلال أمثل للعقارات الموجودة
2.3 التوقيت الاستراتيجي المحكم
إطلاق السياسات الخمس في توقيت متقارب ليس صدفة، بل استراتيجية محكمة:
•مستمر منذ 2020: تطبيق رسوم الأراضي البيضاء
•مايو 2025: إقرار رسوم العقارات الشاغرة
•يوليو 2025: إقرار نظام تملك الأجانب
•يوليو 2025: توجيه ولي العهد بدراسة التشريعات الإيجارية
•سبتمبر 2025: إطلاق منصة التوازن العقاري
•يناير 2026: بدء تطبيق نظام تملك الأجانب
2.4 التوازن الدقيق بين القوى
الاستراتيجية الجديدة تحقق توازناً دقيقاً بين قوى متضادة:
القوى الضاغطة نحو الأسفل:
•رسوم الأراضي البيضاء (زيادة العرض)
•رسوم العقارات الشاغرة (زيادة المعروض الفوري)
•التشريعات الإيجارية (تحديد العوائد)
•منصة التوازن العقاري (منافسة مدعومة)
القوى الضاغطة نحو الأعلى:
•تملك الأجانب (زيادة الطلب)
•تحسن الجودة (قيمة مضافة)
•النمو الاقتصادي (زيادة القدرة الشرائية)
النتيجة: استقرار نسبي في الأسعار مع تحسن كبير في الجودة والخدمات
الفصل الثالث: تحليل العرض والطلب حسب القطاعات
3.1 القطاع السكني
تأثير السياسات على العرض:
•زيادة كبيرة في المعروض: من خلال رسوم الأراضي البيضاء ورسوم العقارات الشاغرة
•تنويع مصادر العرض: أراضي خاصة + عقارات شاغرة + أراضي مدعومة + استثمارات أجنبية
•زيادة فورية: من الوحدات الجاهزة المتروكة فارغة
•تحسن جودة المعروض: التركيز على المشاريع المطورة والمخططة
تأثير السياسات على الطلب:
•استقرار الطلب المحلي: حماية المستأجرين تقلل الضغط للشراء
•زيادة الطلب الأجنبي: من المستثمرين والمقيمين الأجانب
•توجيه الطلب: نحو الأراضي المدعومة والمشاريع المعقولة السعر
•تحسن القدرة الشرائية: انخفاض الأسعار يزيد من عدد المؤهلين للشراء
النتيجة المتوقعة:
•انخفاض في الأسعار: 10-15% بسبب زيادة المعروض
•تحسن في الخيارات: للمستأجرين والمشترين
•زيادة معدل التملك: من 65% إلى 70%
•استقرار الإيجارات: بسبب التشريعات الجديدة
3.2 القطاع التجاري (معارض التجزئة)
تأثير السياسات على العرض:
•زيادة كبيرة في المعروض: من المحلات التجارية الفارغة
•دخول مطورين أجانب: بمفاهيم تجارية حديثة
•تفعيل المساحات الخاملة: في المراكز التجارية والشوارع الرئيسية
•تحسن التوزيع الجغرافي: انتشار في مناطق جديدة
تأثير السياسات على الطلب:
•زيادة الطلب من الشركات الأجنبية: بسبب نظام تملك الأجانب
•استقرار الطلب المحلي: التشريعات الإيجارية تحمي المستأجرين التجاريين
•طلب من التجار الصغار: بسبب انخفاض الإيجارات
•زيادة الطلب من الشركات الناشئة: بسبب توفر خيارات أكثر
النتيجة المتوقعة:
•انخفاض في الأسعار: 15-20% في المدى القصير
•تحسن جودة المعروض: مساحات أكثر حداثة وتنوعاً
•زيادة معدل الإشغال: بسبب توفر خيارات أكثر
•تنشيط الحركة التجارية: في مناطق كانت راكدة
3.3 قطاع المكاتب
تأثير السياسات على العرض:
•زيادة متوسطة في المعروض: من المكاتب الشاغرة
•دخول مفاهيم عالمية: من خلال المستثمرين الأجانب
•تنويع المفاهيم: مساحات عمل مشتركة ومكاتب ذكية
•تحسن المواقع: استغلال مساحات في مناطق استراتيجية
تأثير السياسات على الطلب:
•زيادة الطلب من الشركات الأجنبية: للدخول للسوق السعودي
•طلب من الشركات المحلية: للتوسع بتكاليف أقل
•نمو قطاع الشركات الناشئة: بسبب توفر خيارات مرنة
•طلب من القطاع الحكومي: للتوسع في الخدمات
النتيجة المتوقعة:
•استقرار الأسعار: مع ميل طفيف للانخفاض
•تحسن جودة المعروض: مكاتب أكثر حداثة وكفاءة
•زيادة معدل الإشغال: بسبب تنوع الخيارات
•جذب الشركات العالمية: للاستثمار في السوق السعودي
الفصل الرابع: ماذا يجب أن أفعل في ظل هذه التغيرات؟
4.1 للمطورين العقاريين
الاستراتيجيات قصيرة الأجل (1-2 سنة):
•تسريع المشاريع الحالية: الاستفادة من الفترة الانتقالية
•تفعيل العقارات الشاغرة: لتجنب الرسوم الإضافية
•التركيز على المشاريع متعددة الاستخدامات: لتنويع مصادر الدخل
•الاستثمار في التقنيات الحديثة: لخفض تكاليف التشغيل
الاستراتيجيات متوسطة الأجل (3-5 سنوات):
•تطوير نماذج أعمال جديدة: تعتمد على الإيرادات طويلة الأجل
•الشراكة مع الحكومة: في مشاريع الإسكان التنموي
•التوسع في المدن الثانوية: حيث المنافسة أقل والفرص أكبر
•بناء شراكات مع مطورين أجانب: لنقل الخبرات والتقنيات
4.2 للمستثمرين
المستثمرون الأفراد:
•إعادة تقييم المحافظ: في ضوء التشريعات الجديدة
•تفعيل العقارات الشاغرة: لتجنب الرسوم الإضافية
•التحول نحو الاستثمار طويل الأجل: بدلاً من المضاربة
•التنويع الجغرافي: الاستثمار في مدن ومناطق متعددة
ملاك العقارات التجارية:
•تأجير المحلات الفارغة فوراً: لتجنب رسوم العقارات الشاغرة
•تخفيض الإيجارات: لجذب المستأجرين بسرعة
•تحسين المساحات: لزيادة جاذبيتها للمستأجرين
•التفاوض على عقود طويلة الأجل: لضمان الاستقرار
4.3 للمستأجرين
المستأجرون السكنيون:
•الاستفادة من زيادة المعروض: للحصول على خيارات أفضل
•التفاوض على عقود طويلة الأجل: في الفترة الانتقالية
•الاستفادة من برامج الإسكان الحكومية: للتحول إلى التملك
•التقديم على منصة التوازن العقاري: للحصول على أراضي مدعومة
المستأجرون التجاريون:
•الاستفادة من انخفاض الإيجارات: للتوسع أو تحسين المواقع
•التفاوض على شروط أفضل: مع الملاك المتحمسين للتأجير
•الاستثمار في تحسين المساحات: لزيادة الكفاءة والإنتاجية
•التخطيط للتوسع: في ضوء استقرار التكاليف
4.4 للمستثمرين الأجانب
استراتيجيات الدخول:
•دراسة السوق بعمق: فهم الديناميكيات المحلية
•الشراكة مع مطورين محليين: لنقل الخبرات والمعرفة المحلية
•التركيز على المشاريع المبتكرة: التي تضيف قيمة حقيقية
•الاستثمار في التقنيات الحديثة: لتحقيق ميزة تنافسية
القطاعات الواعدة:
•الإسكان الذكي: مشاريع تعتمد على التقنيات الحديثة
•المراكز التجارية المتطورة: بمفاهيم عالمية حديثة
•مساحات العمل المرنة: لخدمة الشركات الناشئة
•المشاريع المختلطة: التي تجمع بين السكن والتجارة والمكاتب
الفصل الخامس: التحديات والمخاطر
5.1 التحديات التنفيذية
على مستوى السياسات:
•التنسيق بين الجهات: ضمان تكامل تطبيق السياسات الخمس
•إدارة التدفقات الأجنبية: ضمان عدم الإفراط في الاستثمار الأجنبي
•مراقبة العقارات الشاغرة: تحديد وتقييم العقارات الخاضعة للرسوم
•المرونة في التطبيق: التكيف مع المتغيرات السوقية
على مستوى السوق:
•تحديات في تحديد "العقار الشاغر": معايير واضحة للتطبيق
•تقلبات مؤقتة: في الأسعار خلال فترة التكيف
5.3 استراتيجيات التخفيف
على المستوى الحكومي:
•التطبيق التدريجي: لتجنب الصدمات السوقية
•حملات التوعية: لشرح فوائد السياسات الجديدة
•مراقبة دقيقة: للعقارات الشاغرة والتطبيق العادل
على مستوى القطاع الخاص:
•التكيف السريع: مع المتغيرات الجديدة
•تفعيل العقارات الشاغرة: لتجنب الرسوم الإضافية
•التعاون مع الحكومة: في تطوير الحلول المناسبة
•الابتكار في النماذج: لتحقيق الربحية في البيئة الجديدة
الفصل السادس: السيناريوهات المستقبلية
6.1 السيناريو الأساسي
الافتراضات:
•تطبيق السياسات الخمس بنجاح
•استقرار الأوضاع الاقتصادية العالمية
•تدفق معتدل للاستثمار الأجنبي
•تفعيل معظم العقارات الشاغرة
النتائج المتوقعة (2026-2030):
•انخفاض الأسعار السكنية: 10-15% بسبب زيادة المعروض
•انخفاض الإيجارات التجارية: 15-20% بسبب تفعيل المحلات الفارغة
•استقرار أسعار المكاتب: مع تحسن في الجودة
•زيادة معدل التملك: من 65% إلى 70%
•نمو الاستثمار الأجنبي: 15-20% من إجمالي الاستثمار العقاري
6.2 السيناريو المتفائل
الافتراضات:
•نجاح كبير في تفعيل العقارات الشاغرة
•جذب استثمار أجنبي قوي
•تطبيق مثالي للسياسات
النتائج المتوقعة:
•تحسن كبير في الخيارات: للمستأجرين والمشترين
•انخفاض أكبر في الأسعار: 20-25% في بعض القطاعات
•تحقيق هدف التملك مبكراً: 70% بحلول 2028
•تحول السعودية لمركز عقاري إقليمي
•نمو قوي في القطاعات المستفيدة: من انخفاض التكاليف
6.3 السيناريو المتحفظ
الافتراضات:
•مقاومة من السوق
•تحديات في التطبيق والمراقبة
•تدفق محدود للاستثمار الأجنبي
النتائج المتوقعة:
•انخفاض محدود في الأسعار: 5-8%
•تفعيل جزئي للعقارات الشاغرة: 60-70%
•تحقيق هدف التملك متأخراً: 70% بحلول 2032
•حاجة لتعديلات في السياسات
•نمو محدود في الاستثمار الأجنبي: 8-12%
الخاتمة
تمثل استراتيجية التحول الشامل التي تتبناها المملكة العربية السعودية من خلال السياسات الخمس المتكاملة نقلة نوعية تاريخية في إدارة القطاع العقاري. من خلال التطبيق المتزامن والمدروس لرسوم الأراضي البيضاء، ورسوم العقارات الشاغرة، والتشريعات الإيجارية الجديدة، ومنصة التوازن العقاري، ونظام تملك الأجانب للعقار، تهدف الحكومة إلى تحقيق عدة أهداف استراتيجية طموحة.
الأهداف المحققة:
1.التحول من المضاربة إلى الإنتاجية: تحويل العقار من أصل خامل لتخزين الثروة إلى أصل منتج يخدم الاقتصاد
2.تفعيل الأصول الخاملة: إجبار العقارات الشاغرة على الدخول للسوق
3.تحقيق العدالة الاجتماعية: ضمان وصول الفرص السكنية للمواطنين بأسعار عادلة
4.استقرار السوق: تقليل التقلبات الحادة والمضاربة المفرطة
5.جذب الاستثمار الأجنبي: تنويع مصادر التمويل ونقل الخبرات العالمية
6.دعم أهداف رؤية 2030: رفع نسبة تملك المساكن إلى 70% وتحسين جودة الحياة
التأثير طويل الأجل:
هذه السياسات ستؤدي إلى إعادة تشكيل جذرية وشاملة للسوق العقاري السعودي، حيث ستصبح:
•أكثر استقراراً: بفضل التنظيم والرقابة المحكمة
•أكثر عدالة: من خلال ضمان الوصول للفرص لجميع الفئات
•أكثر إنتاجية: بالتركيز على القيمة الحقيقية بدلاً من المضاربة
•أكثر كفاءة: باستغلال جميع الأصول العقارية المتاحة
•أكثر تنافسية: بدخول الخبرات والاستثمارات الأجنبية
•أكثر استدامة: بما يتماشى مع أهداف التنمية المستدامة
الابتكار في النهج:
ما يميز هذه الاستراتيجية هو:
•التكامل: بين السياسات المختلفة لتحقيق أقصى تأثير
•الشمولية: لجميع أنواع الأصول العقارية
•التوازن: بين القوى المختلفة في السوق
•التدرج: في التطبيق لتجنب الصدمات
•المرونة: في التعديل حسب المتغيرات
المصادر والمراجع
المصادر الرسمية الحكومية:
1.الهيئة العامة للعقار
•النظام المحدث لتملك غير السعوديين للعقار في المملكة العربية السعودية
2.هيئة تطوير بوابة الدرعية
•الموقع الرسمي: https://dgda.gov.sa/
3.الهيئة الملكية لمدينة الرياض
•منصة التوازن العقاري
4.وزارة البلديات والإسكان
•نظام رسوم الأراضي البيضاء والعقارات الشاغرة
5.جريدة أم القرى الرسمية
•النشر الرسمي للأنظمة والقرارات
المصادر الإعلامية الموثقة:
1.العربية Business
•"السعودية تقر رسمياً 5% رسوماً على العقارات الشاغرة وتتيح مضاعفتها إلى 10%"
•تاريخ النشر: 13 مايو 2025
2.العربية Business
•"التفاصيل الكاملة لنظام تملك الأجانب العقار في السعودية"
•تاريخ النشر: 26 يوليو 2025
3.العربية Business
•"ولي العهد السعودي يوجه بتمديد فترة دراسة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر"
•تاريخ النشر: 1 يوليو 2025
4.الشرق الأوسط Business
•"السعودية تفرض رسوماً على العقارات الشاغرة وترفعها على الأراضي"
•تاريخ النشر: 30 أبريل 2025
5.الاقتصادية
•"الأراضي البيضاء تتفاعل مع قرار الرسوم .. عرض 200 مليون متر مربع للبيع"
•تاريخ النشر: 17 أغسطس 2025
6.الاقتصادية
•"منصة التوازن العقاري تطلق أولى مراحلها بـ 10 آلاف قطعة أرض"
•تاريخ النشر: 13 سبتمبر 2025
7.العين الإخبارية
•"خطوة لحل أزمة العقار.. السعودية تبدأ تنفيذ رسوم الأراضي البيضاء"
•تاريخ النشر: 14 أغسطس 2025
8.أرقام
•"الإعلان عن تفاصيل تعديلات نظام رسوم الأراضي البيضاء"
•تاريخ النشر: 12 مايو 2025
المواقع المتخصصة:
1.عقار نت
•"رسوم الأراضي البيضاء: 10% على الشريحة الأولى ذات الأولوية القصوى في الرياض"
•تاريخ النشر: 27 أغسطس 2025
2.عقار نت
•"رسوم الأراضي البيضاء: 2.5% على الشريحة الرابعة ذات الأولوية المنخفضة"
•تاريخ النشر: 27 أغسطس 2025
3.العالم السعودي
•"بدء تطبيق نظام رسوم الأراضي البيضاء بتحديثاته الجديدة"
•تاريخ النشر: 10 أغسطس 2025
التواريخ المهمة للمراجعة:
•1437هـ (2015م): إقرار نظام رسوم الأراضي البيضاء الأصلي
•مايو 2025: تعديل النظام ليشمل العقارات الشاغرة
•يوليو 2025: إقرار نظام تملك الأجانب للعقار
•يوليو 2025: توجيه ولي العهد بدراسة التشريعات الإيجارية
•أغسطس 2025: بدء تطبيق رسوم الأراضي البيضاء المحدثة
•سبتمبر 2025: إطلاق منصة التوازن العقاري
•يناير 2026: بدء تطبيق نظام تملك الأجانب (متوقع)
ملاحظات مهمة:
•جميع المصادر المذكورة هي مصادر رسمية أو إعلامية موثقة
•تم التحقق من صحة المعلومات من مصادر متعددة
•التواريخ المذكورة هي تواريخ النشر الفعلية للأخبار والقرارات
•بعض السياسات لا تزال قيد الدراسة أو التطبيق التدريجي
•هذا التقرير يعكس الوضع كما هو في سبتمبر 2025
*تنويه: هذا التقرير هو تحليل شخصي للسياسات الجديدة معد بإستخدام بالذكاء الإصطناعي ، لا يعطي نصائح أو إستشارات أو توصيات عملية أو إقتصادية ولا يجب أن يؤخذ كبديل للدراسات و التقارير الصادرة من الجهات الرسمية.
تعليقات