أهمية طرق احتساب المساحات التأجيرية في العقار التجاري

لماذا يُعد التكامل بين التصميم والتطوير والتأجير مفتاحاً للنجاح

في عالم العقار التجاري، لا يكمن نجاح المشروع في تصميمه المعماري أو نوعية المستأجرين فقط، بل في دقة احتساب المساحات التأجيرية التي تُعرض وتُسعَّر وتُدار. إن فهم وتطبيق طرق القياس الصحيحة يشكّل أساساً لنجاح عمليات التأجير، ويؤثر مباشرةً على قيمة العقار، جدواه الاستثمارية، وتجربة المستأجر.

في هذا المقال، نسلط الضوء على أشهر المفاهيم العالمية مثل:

NLA، GLA، GFA، BUA، مع توضيح الفروقات بينها، وأهمية التكامل بين التصميم، التطوير، والتأجير لضمان نجاح المشروع من أول يوم.

---

أولاً: تعريف المصطلحات الأساسية للمساحات

1. GFA – المساحة الإجمالية المبنية

• التعريف: مجموع جميع المساحات داخل حدود المبنى الخارجية، بما في ذلك الجدران الخارجية.

• الاستخدام: تُستخدم غالبًا لأغراض تصاريح البناء ونسب البناء (FAR)، وليس لأغراض التأجير.

2. BUA – المساحة البنائية

• التعريف: GFA بالإضافة إلى سماكة الجدران الداخلية والخدمات الرأسية.

• الاستخدام: منتشرة في دول مثل السعودية والهند، وتُستخدم عادة في التسويق والمبيعات، لكنها غير دقيقة للتأجير.

• تشمل: مساحة الوحدة + سماكات الجدران + الشرفات + الأعمدة.

3. GLA – المساحة القابلة للتأجير

• التعريف: المساحة التي يمكن تأجيرها فعليًا للمستأجر، تقاس من منتصف الجدار الفاصل إلى الجدار الخارجي.

• الاستخدام: معيار عالمي في مراكز التسوق والمباني المكتبية.

• تشمل: المساحة الخاصة بالمستأجر + حصته النسبية من الممرات والمرافق المشتركة.

• تُستخدم في احتساب الإيجار والعوائد العقارية.

4. NLA – المساحة الصافية القابلة للتأجير

• التعريف: المساحة التي يستخدمها المستأجر فقط داخل الوحدة دون المناطق المشتركة.

• الاستخدام: شائع في أستراليا وسنغافورة والمملكة المتحدة.

• لا تشمل: الممرات العامة، دورات المياه المشتركة، الردهات، السلالم.

---

ثانياً: كيفية احتساب المساحة بناءً على نوع إشغال المستأجر

الحالة الأولى: المستأجر يشغل جزءاً من الدور

• يتم احتساب الإيجار بناءً على NLA أو GLA حسب المعتمد في السوق.

• يتم تحميل المستأجر نسبة من المساحات المشتركة مثل الممرات ودورات المياه، من خلال ما يُعرف بـ:

• نسبة التحميل (Load Factor) أو عامل الإضافة (Add-on Factor).

• مثال: إذا كانت نسبة التحميل 15%، فالمساحة القابلة للتأجير تصبح 1,150 متر مربع بدلاً من 1,000.

الحالة الثانية: المستأجر يشغل الدور كاملاً

• يحصل على الاستخدام الحصري للمرافق في ذلك الدور.

• يتم احتساب مساحة التأجير بناءً على GLA بالكامل، وقد تقل نسبة التحميل.

• يمكن التفاوض على الإيجار بناءً على المساحة الصافية مضافاً إليها المرافق الحصرية.

---

ثالثاً: أهمية توحيد المعايير في احتساب المساحات

غياب معايير موحدة يؤدي إلى تعقيد التفاوض وصعوبة المقارنة بين العقارات. لذلك، تعتمد الأسواق العالمية على منظمات معتمدة، منها:

• BOMA – رابطة ملاك ومديري المباني (الولايات المتحدة)

تحدد معايير دقيقة لقياس المساحات في المباني المكتبية والتجارية.

• RICS – المعهد الملكي للمسّاحين القانونيين (المملكة المتحدة)

طور معايير IPMS لقياس المساحات، بهدف توحيدها على مستوى العالم.

الالتزام بهذه المعايير يزيد الشفافية ويبني ثقة المستثمرين والمستأجرين.

---

رابعاً: تكامل التصميم والتطوير والتأجير من أول يوم

لا تبدأ قصة التأجير الناجح عند تسويق العقار، بل من لحظة التخطيط. والسبب واضح:

• التصميم دون مراعاة التأجير قد ينتج فراغات غير عملية، أو مساحات مهدرة.

• التأجير دون تدخل مبكر في التصميم يؤدي إلى صعوبة في التكيّف مع متطلبات السوق.

• التطوير دون هدف واضح لمساحة GLA قد يُنتج منتجاً غير مناسب أو غير جاذب.

أكبر المشاريع العالمية مثل DIFC في دبي أو Canary Wharf في لندن، نجحت لأنها أشركت خبراء التأجير منذ مراحل التصميم الأولية.

---

خامساً: توصيات للمطورين ومديري الأصول

1. استخدم المساحة المناسبة للغرض المناسب

لا تخلط بين GFA وGLA عند مناقشة الإيجارات.

2. أشرك فرق التأجير مبكراً

لضمان تصميم يلائم احتياجات السوق، وتجنب الهدر.

3. التزم بالمعايير العالمية

لبناء ثقة حقيقية مع المستأجرين والشركاء الدوليين.

4. قم بتثقيف المستأجرين

ووضح لهم ما يشمله الإيجار بدقة، لتجنب الخلافات مستقبلاً.

---

خاتمة

احتساب المساحات ليس مسألة حسابية فحسب، بل عنصر استراتيجي يحدد نجاح المشروع. وفي ظل تطور السوق السعودي ودخوله مرحلة النضج، فإن اعتماد المعايير العالمية، والتكامل بين التصميم والتطوير والتأجير لم يعد خياراً، بل ضرورة لمواجهة المنافسة، وتحقيق أفضل قيمة استثمارية ممكنة.