نظرة على الآثار الاقتصادية والاجتماعية لقرار تملك الأجانب للعقار في السعودية

إعداد: عماد الطيار | التاريخ: 29 ديسمبر 2025 | التصنيف: تقرير اقتصادي

الرياض - المملكة العربية السعودية

---

الملخص التنفيذي

يمثل قرار السماح لغير السعوديين بتملك العقارات في المملكة العربية السعودية، والمقرر تنفيذه في يناير 2026، نقطة تحول استراتيجية في تطور السوق العقاري السعودي. ييستعرض هذا التقرير الآثار المحتملة على القطاعات العقارية الثلاثة (السكني، التجاري، الصناعي)

تشير تقارير اقتصادية إلى أن القرار قد يساهم إلى زيادة كبيرة في حجم الاستثمارات الأجنبية المباشرة في القطاع العقاري، مع نمو متوقع في الطلب يتراوح بين 20% و50% حسب نوع القطاع. كما يتوقع أن يشهد السوق تحسناً ملموساً في جودة المنتجات العقارية، وزيادة في الشفافية والحوكمة، وتعزيز الاستقرار السعري على المدى المتوسط والطويل.

---

1. الإطار القانوني والتنظيمي

1.1 نطاق التطبيق والفئات المستفيدة

يتيح النظام المحدث لتملك غير السعوديين للعقار إطاراً قانونياً شاملاً ينظم عملية التملك وفق معايير محددة تراعي التوازن بين جذب الاستثمارات الأجنبية وحماية المصالح الوطنية. يختلف نطاق التملك المسموح به باختلاف فئة المستثمر ونوع العقار والموقع الجغرافي.

جدول 1: نطاق التملك حسب فئة المستثمر

فئة المستثمر	نوع العقار المسموح	النطاق الجغرافي	القيود والشروط
الأفراد المقيمون	وحدة سكنية واحدة	جميع المدن	باستثناء مناطق محددة في مكة والمدينة
الأفراد غير المقيمين	سكني، تجاري، صناعي	مناطق محددة	وفق اللوائح التنفيذية
الشركات غير المدرجة	جميع الأنواع	جميع المدن	يمكن التملك في مكة والمدينة للشركات السعودية
الشركات المدرجة والصناديق	جميع الأنواع	المملكة بأكملها	بما فيها المدن المقدسة والمشاريع الكبرى

1.2 شروط التملك التفصيلية حسب القطاع

يختلف نطاق التملك والشروط المطلوبة باختلاف القطاع العقاري، مما يتطلب فهماً دقيقاً للمتطلبات القانونية والإجرائية لكل قطاع.

1.2.1 القطاع السكني

للأفراد المقيمين:

•الحد الأقصى: وحدة سكنية واحدة فقط (شقة أو فيلا).

•الإقامة: يجب أن تكون الإقامة سارية المفعول.

•النطاق الجغرافي: جميع مدن المملكة باستثناء مناطق محددة في مكة المكرمة والمدينة المنورة.

•الغرض: للسكن الشخصي فقط، لا يجوز التأجير التجاري خلال السنوات الخمس الأولى.

•التمويل: إمكانية الحصول على تمويل عقاري من البنوك المحلية وفق الضوابط.

للأفراد غير المقيمين:

•الحد الأقصى: غير محدد، لكن ضمن المناطق المخصصة.

•النطاق الجغرافي: مناطق محددة تعلن عنها الهيئة العامة للعقار.

•الشرط الديني: يجب أن يكون المشتري مسلماً للتملك في مكة والمدينة.

•الغرض: سكني أو استثماري.

للشركات:

•الشركات السعودية: يمكنها التملك في جميع أنحاء المملكة بما فيها مكة والمدينة.

•الشركات الأجنبية: ضمن المناطق المحددة فقط.

•الغرض: إسكان الموظفين أو الاستثمار.

1.2.2 القطاع التجاري

النطاق الجغرافي:

•مفتوح في جميع مدن المملكة بدون استثناء، بما في ذلك مكة والمدينة والرياض وجدة.

أنواع العقارات المسموحة:

•المكاتب والأبراج الإدارية.

•المحلات التجارية ومراكز التسوق.

•الفنادق والشقق الفندقية.

•المطاعم والمقاهي.

•صالات العرض والمعارض.

الشروط:

•الترخيص: يجب الحصول على ترخيص تجاري ساري المفعول.

•النشاط: يجب أن يكون النشاط التجاري متوافقاً مع الأنظمة السعودية.

•التسجيل: تسجيل العقار في السجل العقاري وفق الإجراءات النظامية.

•الرسوم: دفع رسم لا يتجاوز 5% من قيمة التصرف العقاري.

المزايا:

•الاستقرار: تملك الأصل يعزز الاستقرار ويقلل من مخاطر الإيجار.

•التمويل: إمكانية استخدام العقار كضمان للحصول على تمويل.

•القيمة: الاستفادة من ارتفاع قيمة العقار على المدى الطويل.

1.2.3 القطاع الصناعي

النطاق الجغرافي:

•مفتوح في جميع مدن المملكة بدون استثناء.

أنواع العقارات المسموحة:

•المصانع والمنشآت الصناعية.

•المستودعات ومراكز التوزيع.

•الأراضي الصناعية.

•مراكز اللوجستيات والنقل.

الشروط:

•الترخيص الصناعي: يجب الحصول على ترخيص صناعي من وزارة الصناعة والثروة المعدنية.

•المعايير البيئية: الالتزام بالمعايير البيئية والصحية.

•الموقع: يفضل أن يكون ضمن المناطق الصناعية المعتمدة.

•التسجيل: تسجيل المنشأة في السجل التجاري والسجل العقاري.

الحوافز:

•الإعفاءات الضريبية: في بعض المناطق الاقتصادية الخاصة.

•البنية التحتية: توفر بنية تحتية متطورة في المدن الصناعية.

•الدعم الحكومي: برامج دعم للمستثمرين في القطاعات الاستراتيجية.

جدول 2: مقارنة شروط التملك بين القطاعات

المعيار	السكني	التجاري	الصناعي
النطاق الجغرافي	جميع المدن (مع استثناءات)	جميع المدن	جميع المدن
الترخيص المطلوب	إقامة سارية	ترخيص تجاري	ترخيص صناعي
الحد الأقصى للأفراد	وحدة واحدة	غير محدد	غير محدد
الغرض	سكن شخصي	تجاري	صناعي
التمويل المتاح	متاح	متاح	متاح
الرسوم	حتى 5%	حتى 5%	حتى 5%

1.3 الرسوم والعقوبات

يفرض النظام رسماً لا يتجاوز 5% من قيمة التصرف العقاري، مع عقوبات صارمة على المخالفين تصل إلى 10 ملايين ريال على من يقدم بيانات مضللة، بالإضافة إلى إمكانية بيع العقار المخالف بأمر من المحكمة.

1.4 الجدول الزمني للتنفيذ

يوضح الرسم البياني التالي المراحل الزمنية المتوقعة لتنفيذ القرار وظهور آثاره على السوق العقاري.

---

2. التمويل العقاري: محرك النمو الجديد

2.1 الأثر المتوقع للاقتراض العقاري من البنوك

يمثل التمويل العقاري للأجانب أحد أهم العوامل التي ستحدد حجم ووتيرة النمو في السوق العقاري السعودي. فتح باب التملك دون توفير آليات تمويلية مناسبة سيحد من قدرة شريحة كبيرة من المقيمين على الاستفادة من هذه الفرصة.

2.2 الوضع الحالي للتمويل العقاري

للسعوديين:

•برامج تمويل متنوعة بنسب تمويل تصل إلى 90%.

•دعم حكومي من خلال برنامج سكني.

•أسعار فائدة تنافسية (3-5% سنوياً).

للأجانب (قبل القرار):

•تمويل محدود جداً أو غير متاح.

•اشتراط دفع كامل قيمة العقار نقداً.

•عدم وجود منتجات تمويلية مخصصة.

2.3 التغيير المتوقع في التمويل العقاري

أ. منتجات تمويلية جديدة

من المتوقع أن تطلق البنوك السعودية منتجات تمويلية مخصصة للمقيمين الأجانب، تشمل:

شروط التمويل المتوقعة:

•نسبة التمويل: 60-70% من قيمة العقار (أقل من السعوديين).

•الدفعة الأولى: 30-40% من قيمة العقار.

•فترة السداد: 15-20 سنة (مرتبطة بمدة الإقامة).

•أسعار الفائدة: 4-6% سنوياً (أعلى قليلاً من السعوديين).

•الضمانات: تأمين على الحياة، كفيل، استقطاع من الراتب.

الفئات المستهدفة:

•المقيمون العاملون في شركات كبرى.

•أصحاب الدخل المرتفع والمستقر.

•المقيمون ذوو العقود طويلة الأمد (5 سنوات فأكثر).

جدول 3: تأثير التمويل العقاري على الطلب

السيناريو	نسبة المقيمين القادرين على الشراء	حجم الطلب المتوقع	متوسط قيمة العقار
دفع نقدي فقط	20-25%	260,000-325,000 وحدة	800,000-1,200,000 ريال
تمويل 60%	40-50%	520,000-650,000 وحدة	600,000-900,000 ريال
تمويل 70%	50-60%	650,000-780,000 وحدة	500,000-800,000 ريال

ج. الأثر على البنوك السعودية

الفرص:

•سوق جديدة: 13 مليون مقيم محتمل.

•محفظة تمويلية متنوعة: تقليل المخاطر من خلال التنويع.

•عوائد أعلى: أسعار فائدة أعلى قليلاً للأجانب.

•منتجات تأمينية: بيع منتجات تأمين مرتبطة بالتمويل.

المخاطر:

•مخاطر الإقامة: احتمال إلغاء الإقامة أو مغادرة المقيم.

•مخاطر الدخل: تقلب الدخل أو فقدان الوظيفة.

•مخاطر السداد: صعوبة المتابعة في حال مغادرة المقيم.

آليات تقليل المخاطر:

•التأمين الإلزامي: على الحياة والممتلكات.

•الكفالة: من صاحب العمل أو شخص سعودي.

•الاستقطاع المباشر: من الراتب الشهري.

•الرهن العقاري: تسجيل العقار كضمان.

---

3. الروئية القطاعية المتعمقة

3.1 القطاع السكني: إعادة هيكلة السوق

يشكل القطاع السكني الجزء الأكبر من السوق العقاري السعودي، و تشير الدراسات أن يكون الأكثر تأثراً بالقرار نظراً لوجود قاعدة كبيرة من المقيمين الأجانب (أكثر من 13 مليون مقيم) الذين يشكلون طلباً كامناً هائلاً.

3.1.1 ديناميكيات العرض والطلب

تشير الدراسات أن يشهد القطاع السكني تحولاً جوهرياً في ديناميكيات العرض والطلب، حيث سينتقل جزء كبير من المستأجرين الأجانب إلى فئة الملاك. هذا التحول سيخلق طلباً إضافياً يقدر بـ 20-30% على الوحدات السكنية، خاصة في الشرائح السعرية المتوسطة والمتوسطة العليا.

العوامل المؤثرة على الطلب:

•الاستقرار الوظيفي: المقيمون ذوو العقود طويلة الأمد هم الأكثر ميلاً للتملك.

•القدرة التمويلية: توفر منتجات تمويلية مخصصة للمقيمين سيعزز الطلب.

•الموقع الجغرافي: تركز الطلب في المناطق المحددة للتملك الأجنبي.

3.1.2 التأثير السعري

تشير التوقعات إلى ارتفاع في أسعار العقارات السكنية بنسبة 15-25% في المناطق المحددة للتملك الأجنبي خلال السنة الأولى من التطبيق، مع استقرار نسبي في المناطق الأخرى.

3.1.3 تطور المنتجات العقارية

سيدفع دخول المشتري الأجنبي المطورين إلى رفع معايير الجودة والتصميم، مع التركيز على:

•المجمعات السكنية المتكاملة: بخدمات ترفيهية وتعليمية وصحية.

•الوحدات الذكية: مزودة بأنظمة إدارة منزلية متقدمة.

•الاستدامة البيئية: مشاريع صديقة للبيئة ومعتمدة بشهادات LEED.

3.2 القطاع التجاري: تعزيز المكانة الإقليمية

يمثل القطاع التجاري فرصة استثمارية استراتيجية، حيث سيمكن القرار الشركات الدولية من تملك مقراتها ومنشآتها التجارية، مما يعزز استقرارها ويشجع على الاستثمارات طويلة الأمد.

3.2.1 المكاتب والمقرات الإقليمية

من المتوقع حسب بعض الدراسات أن يشهد قطاع المكاتب نمواً قوياً في الطلب بنسبة 30-40%، مدفوعاً بـ:

•إنشاء مقرات إقليمية: للشركات الدولية الراغبة في التوسع في منطقة الشرق الأوسط.

•المناطق الحرة والاقتصادية: ستشهد نمواً متسارعاً في الطلب.

•مساحات العمل المرنة: زيادة الطلب على مراكز الأعمال والمكاتب المشتركة.

3.2.2 قطاع التجزئة والضيافة

سيؤدي القرار إلى:

•دخول علامات تجارية عالمية جديدة: في قطاعات الأزياء والمطاعم والترفيه.

•تطوير مراكز تسوق متخصصة: تستهدف الأذواق العالمية.

•تشير دراسات لنمو قطاع الضيافة: زيادة الطلب على الفنادق والشقق الفندقية بنسبة 25-35%.

3.2.3 العوائد الاستثمارية

تشير التقارير أن تتحسن العوائد الاستثمارية في القطاع التجاري لتصل إلى 8-12% سنوياً، مع استقرار أكبر في التدفقات النقدية نتيجة عقود الإيجار طويلة الأمد.

3.3 القطاع الصناعي: محرك التنويع الاقتصادي

يشكل القطاع الصناعي العمود الفقري لخطط التنويع الاقتصادي، وسيلعب قرار التملك دوراً محورياً في جذب الصناعات المتقدمة والمصانع الأجنبية.

3.3.1 المنشآت الصناعية

بعض الدراسات تشير الى أن يشهد القطاع الصناعي أعلى نمو في الطلب بنسبة 40-50%، مدفوعاً بـ:

•نقل خطوط الإنتاج: من الشركات الأجنبية الراغبة في الاستفادة من الموقع الاستراتيجي.

•الصناعات المتقدمة: التقنية، الطبية، الغذائية، الكيميائية.

•مراكز البحث والتطوير: إنشاء مراكز ابتكار وأبحاث تطبيقية.

3.3.2 القطاع اللوجستي

الدراسات تشير الى ان يشهد القطاع اللوجستي نمواً متسارعاً نتيجة:

•المستودعات الحديثة: طلب متزايد على مستودعات مزودة بأنظمة أتمتة.

•مراكز التوزيع الإقليمية: استفادة من الموقع الجغرافي الاستراتيجي.

•التخزين المتخصص: للمنتجات الطبية والغذائية والكيميائية.

3.3.3 المناطق الصناعية المتكاملة

سيتطلب النمو المتوقع حسب بعض الدراسات تطوير مناطق صناعية متكاملة بمعايير عالمية، تشمل:

•البنية التحتية المتقدمة: شبكات كهرباء، محطات معالجة مياه، صرف صحي صناعي.

•التقنيات الذكية: تطبيق مفاهيم Industry 4.0.

•الاستدامة البيئية: مصانع تعمل بالطاقة المتجددة.

---

4. التحليل المقارن بين القطاعات

يوضح الجدول والرسم البياني التاليان مقارنة شاملة بين القطاعات الثلاثة من حيث المؤشرات الرئيسية.

جدول 4: مقارنة المؤشرات الرئيسية بين القطاعات

المؤشر	السكني	التجاري	الصناعي
نمو الطلب المتوقع	20-30%	30-40%	40-50%
ارتفاع الأسعار (سنة أولى)	15-25%	20-30%	25-35%
العائد الاستثماري السنوي	5-8%	8-12%	8-12%
فترة الاسترداد	12-15 سنة	8-12 سنة	10-15 سنة
مستوى المخاطر	متوسط	منخفض	منخفض
السيولة	عالية	متوسطة	منخفضة
الطلب الأجنبي	مرتفع	مرتفع جداً	متوسط

---

5. التحليل الجغرافي للأثر المتوقع

يختلف الأثر المتوقع للقرار باختلاف المناطق الجغرافية، حيث ستستقطب بعض المدن حصة أكبر من الاستثمارات الأجنبية.

5.1 المناطق ذات الأولوية

منطقة مكة المكرمة:

تتصدر منطقة مكة المكرمة (بما فيها جدة والطائف) قائمة المناطق الأكثر جاذبية للاستثمار الأجنبي، مدفوعة بالطلب الديني والسياحي. يتوقع أن تشهد المنطقة أعلى نمو في أسعار العقارات بنسبة تتراوح بين 20-30% خلال السنتين الأوليتين.

المدينة المنورة:

تمثل المدينة المنورة فرصة استثمارية فريدة نتيجة الطلب الديني المستمر. من المتوقع أن تشهد نمواً قوياً في قطاع الضيافة والعقارات السكنية القريبة من الحرم.

الرياض:

كمركز مالي وإداري، ستستقطب الرياض الشركات الدولية الراغبة في إنشاء مقراتها الإقليمية. من المتوقع أن يشهد القطاع التجاري نمواً قوياً، خاصة في المناطق المحددة للتملك الأجنبي.

المدن السياحية:

ستستفيد المدن السياحية مثل أبها وجيزان والطائف وتبوك من تدفق الاستثمارات السياحية، خاصة في قطاعات الضيافة والعقارات الموسمية.

---

6. دراسة حالة: إعادة هيكلة السوق السكني والاندماج الاجتماعي

6.1 المجمعات السكنية المغلقة: من الاحتكار إلى المنافسة

تعتبر المجمعات السكنية المغلقة (الكامباوندات) في الرياض وجدة من أكثر القطاعات العقارية التي ستتأثر بقرار التملك. حالياً،

تعاني هذه المجمعات من أسعار مبالغ فيها وقوائم انتظار تمتد لسنوات، نتيجة لعدة عوامل:

الوضع الحالي (قبل التملك):

•احتكار شبه كامل: معظم المقيمين الأجانب مضطرون للسكن في هذه المجمعات لعدم قدرتهم على التملك.

•أسعار مرتفعة: إيجارات تتراوح بين 100,000-200,000 ريال سنوياً للوحدة المتوسطة.

•قوائم انتظار طويلة: في بعض المجمعات المرموقة، تصل فترة الانتظار إلى 12-24 شهراً.

•عزلة اجتماعية: المقيمون يعيشون في فقاعات معزولة عن المجتمع السعودي.

التغيير المتوقع (بعد التملك):

أ. انخفاض الطلب على المجمعات المغلقة

مع إمكانية التملك، سينتقل جزء كبير من المقيمين إلى شراء وحدات سكنية في الأحياء العادية، مما سيؤدي إلى:

•انخفاض الطلب على الإيجار في الكامباوندات بنسبة 30-40%.

•انخفاض الأسعار بنسبة 15-25% خلال السنتين الأوليين.

•اختفاء قوائم الانتظار بشكل شبه كامل.

•إعادة تسعير لتصبح أكثر واقعية وتنافسية.

ب. الاندماج الاجتماعي في الأحياء العادية

انتقال المقيمين الأجانب إلى الأحياء العادية سيخلق ديناميكية اجتماعية جديدة:

الأثر الاجتماعي:

•التفاعل اليومي: زيادة التفاعل بين المقيمين والمواطنين في المدارس والمساجد والمتاجر.

•التنوع الثقافي: إثراء النسيج الاجتماعي بثقافات متنوعة.

•الاستقرار: الملاك أكثر استقراراً وارتباطاً بالمجتمع من المستأجرين.

•المسؤولية: زيادة الشعور بالمسؤولية تجاه الحي والمجتمع.

الأحياء المستهدفة:

من المتوقع أن يركز المقيمون على أحياء محددة تتميز بـ:

•الموقع الاستراتيجي: قرب من مراكز العمل والمدارس الدولية.

•البنية التحتية: توفر الخدمات الأساسية.

•الأسعار المعقولة: أسعار أقل من المجمعات المغلقة بنسبة 30-40%.

أمثلة على الأحياء المستفيدة:

•في الرياض: الياسمين، النرجس، العليا، الربيع، العقيق.

•في جدة: الروضة، الفيحاء، السلامة، الزهراء.

6.2 فرص قطاع التجزئة: أسواق جديدة غير مستغلة

انتقال المقيمين إلى أحياء جديدة سيخلق فرصاً هائلة لقطاع التجزئة في مناطق لم تكن مستهدفة سابقاً.

أ. المحلات التجارية العالمية

الفرص:

•متاجر الأغذية العالمية: طلب متزايد على منتجات آسيوية وأوروبية وأمريكية.

•مطاعم متنوعة: مطاعم هندية، صينية، فلبينية، عربية.

•محلات الملابس: علامات تجارية تلبي أذواق متنوعة.

ب. الخدمات التعليمية والصحية

الفرص:

•المدارس الدولية: زيادة الطلب على مدارس بريطانية وأمريكية في الأحياء الجديدة.

•العيادات الخاصة: عيادات متخصصة تقدم خدمات بلغات متعددة.

•مراكز الرعاية النهارية: للعائلات العاملة.

ج. الخدمات المالية والقانونية

الفرص:

•مكاتب عقارية متخصصة: تقدم خدمات بلغات متعددة.

•مكاتب محاماة: متخصصة في شؤون الأجانب.

•شركات التمويل العقاري: منتجات مخصصة للمقيمين.

د. التقديرات الكمية

جدول 5: الفرص التجارية في الأحياء الجديدة

القطاع	النمو المتوقع	الاستثمار المطلوب	فترة الاسترداد
متاجر الأغذية	40-50%	500,000-1,000,000 ريال	3-5 سنوات
المطاعم	50-60%	800,000-2,000,000 ريال	4-6 سنوات
المدارس الدولية	30-40%	5,000,000-15,000,000 ريال	7-10 سنوات
العيادات الخاصة	25-35%	2,000,000-5,000,000 ريال	5-8 سنوات
الخدمات المالية	35-45%	300,000-800,000 ريال	2-4 سنوات

6.3 الخلاصة من دراسة الحالة

قرار التملك سيعيد هيكلة السوق السكني بشكل جذري، حيث سينتقل الطلب من المجمعات المغلقة المرتفعة الثمن إلى الأحياء العادية الأكثر اندماجاً في المجتمع. هذا التحول سيخلق فرصاً هائلة لقطاع التجزئة في مناطق جديدة، ويعزز الاندماج الاجتماعي والثقافي بين المقيمين والمواطنين.

الرابحون:

•المقيمون (أسعار أقل، اندماج أفضل)

•المطورون في الأحياء العادية (طلب متزايد)

•قطاع التجزئة (أسواق جديدة)

•المجتمع السعودي (تنوع واندماج)

المتأثرون:

•ملاك المجمعات المغلقة (انخفاض الطلب والأسعار)

•المستثمرون في المجمعات المغلقة (عوائد أقل)

---

الخاتمة

يمثل قرار تملك الأجانب للعقار في السعودية تحولاً استراتيجياً في تطور السوق العقاري، ويفتح آفاقاً واسعة للنمو والتطور. التوقعات تشير إلى نمو كبير في حجم الاستثمارات الأجنبية المباشرة، وتحسن ملموس في جودة المنتجات العقارية، وتعزيز الشفافية والحوكمة. المطورون والمستثمرون الذين يستعدون جيداً لهذا التحول، ويتبنون استراتيجيات مدروسة، سيكونون في موقع أفضل للاستفادة من الفرص الهائلة التي سيخلقها هذا القرار التاريخي.

النجاح في هذا السوق الجديد يتطلب رؤية استراتيجية واضحة، واستعداداً مبكراً، وقدرة على التكيف مع المتغيرات السريعة. السوق العقاري السعودي يدخل عصراً جديداً من النضج والاحترافية، وعلى جميع الأطراف المعنية أن تكون مستعدة لهذا التحول الجوهري.

التمويل العقاري سيلعب دوراً محورياً في تحديد حجم ووتيرة هذا النمو، والبنوك التي تستعد مبكراً لتقديم منتجات تمويلية مبتكرة ومناسبة للمقيمين الأجانب ستكون الرابح الأكبر في هذا السوق الواعد.

---

المراجع

[1] النظام المحدث لتملك غير السعوديين للعقار - الهيئة العامة للعقار

[2] السعودية تستعد للسماح بتملك الأجانب للعقار في يناير - الشرق الأوسط

[3] سوق العقارات في السعودية ينتظره زخم كبير في 2026 - CNN الاقتصادية

إخلاء المسؤولية: هذا التقرير معد لأغراض استرشادية فقط، ولا يشكل نصيحة استثمارية أو قانونية. يُنصح بالتشاور مع مستشارين متخصصين قبل اتخاذ أي قرارات استثمارية.